En el marco del Decreto Legislativo N.° 1192, el levantamiento detallado de edificaciones y obras complementarias es un paso crítico para garantizar un justiprecio equitativo, ya que permite identificar y cuantificar con precisión todos los elementos físicos existentes en el predio que poseen valor económico. Una identificación técnica rigurosa de las áreas construidas, calidades de acabados, instalaciones y mejoras adicionales asegura que la tasación, realizada por la Dirección de Construcción del Ministerio de Vivienda y conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones, refleje el valor real de reposición de la infraestructura, evitando omisiones que perjudiquen al administrado o generen contingencias legales que retrasen la disponibilidad de las áreas para el proyecto de infraestructura.
Levantamiento de Edificaciones, Obras Complementarias y Plantaciones
La actividad de levantamiento de edificaciones con fines de tasación, bajo el D.L. N.° 1192, es el proceso técnico de campo y gabinete destinado a describir y cuantificar los componentes físicos de un predio para determinar su valor de reposición. Sus principales etapas son la siguientes:
a) Preparación y Reconocimiento
Se recopila la información registral y catastral previa (como planos de Sunarp) para identificar los linderos y medidas perimétricas del inmueble.
b) Trabajo de Campo (Levantamiento Físico)
Consiste en la inspección directa del predio para identificar:
- Edificaciones: Medición de áreas techadas, determinación de la antigüedad, estado de conservación y clasificación de materiales (muros, techos, pisos).
- Obras complementarias: Registro de estructuras adicionales como cercos, patios, tanques elevados, piscinas o instalaciones especiales que no forman parte de la edificación principal.
- Instalaciones fijas y permanentes: Evaluación de sistemas eléctricos, sanitarios y otros elementos adheridos al predio que no pueden ser retirados sin dañar la estructura.
- Cultivos y Plantaciones: Este proceso identifica los activos biológicos que forman parte del valor del predio y que no pueden ser trasladados sin afectar su viabilidad. Se clasifica de la siguiente manera:
- Identificación por Tipo: Se diferencia entre cultivos transitorios (ciclo corto, como hortalizas) y plantaciones permanentes (frutales, especies forestales o industriales).
- Determinación de Estado y Edad: Se registra la edad de la plantación, su densidad, estado fitosanitario y nivel de productividad actual.
c) Registro Gráfico y Fotográfico
Se elaboran bocetos o planos a mano alzada (que luego se digitalizan) y se toma un registro fotográfico exhaustivo que sirva como evidencia del estado real de los acabados y la infraestructura al momento de la tasación.
d) Gabinete y Elaboración de Expediente
Se procesan los datos para generar el Expediente Técnico de Tasación, el cual incluye, planos diversos, la memoria descriptiva y anexos. Este documento es el insumo que utiliza el perito tasador para aplicar los valores unitarios oficiales y determinar el justiprecio.
El inventario detallado permite al perito del Ministerio de Vivienda u otro privado aplicar los valores del Reglamento Nacional de Tasaciones, asegurando que el propietario/poseedor o sujeto pasivo reciba una compensación justa por la pérdida de su capacidad productiva.
Elaborado por: Diana Cencho Martinez
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