La gestión predial es el conjunto de procesos técnicos, legales y sociales necesarios para obtener la disponibilidad de terrenos e intervenir sobre interferencias en proyectos de infraestructura.
En el Perú, su correcta implementación permite garantizar que las obras se desarrollen en tiempo y forma, evitando retrasos, sobrecostos y conflictos con propietarios, comunidades y la autoridad pública. Además, contribuye a la planificación estratégica, la transparencia y la sostenibilidad del proyecto.
¿Qué implica la gestión predial?
La gestión predial va más allá de la compra del terreno. Incluye: identificación precisa de predios afectados, negociación con propietarios o posesionarios, formalización legal de transferencias y liberación de áreas libres de ocupaciones o servidumbres. Además, contempla levantamientos técnicos, análisis legal y aspectos sociales, todo respaldado por documentos registrales y gestiones municipales.
¿Por qué es crítica en obras de infraestructura?
En proyectos bajo el régimen de APP o concesiones públicas, la gestión predial se considera un hito fundamental. Se estima que el 45 % de los retrasos en megaconstrucciones se deben a la falta de disponibilidad predial. Protocolos técnicos y legales del MTC (TUO DL 1192) exigen que los terrenos estén listos antes de iniciar obras. Cuando se incumplen estos requisitos, proyectos han sido paralizados o financiados con sobrecostos, incluso en litigios arbitrales.
Principales fases de la gestión predial
Un proceso de gestión predial efectivo contempla las siguientes fases básicas que permiten asegurar la legalidad y la disponibilidad del terreno:
- Identificación y diagnóstico de los predios e interferencias afectadas
- Valoración económica mediante tasación profesional
- Negociación directa o vía mecanismos legales (trato directo, expropiación)
- Formalización jurídica e inscripción registral
- Liberación y entrega del terreno libre de obstáculos técnicos, legales y sociales
Beneficios clave de una gestión predial eficiente
Una gestión predial bien ejecutada impacta positivamente en todas las etapas de un proyecto, desde la planificación hasta la operación:
- Garantiza cumplimiento de cronogramas evitando penalidades contractuales
- Disminuye costos relacionados a demoras burocráticas o arbitrajes
- Fortalece la aceptación social, reduciendo oposición o conflictos locales
- Protege la inversión y mejora la viabilidad financiera y técnica del proyecto.
Ejemplos y respaldo normativo
Un análisis de Provías Nacional (MTC) demuestra una correlación significativa entre gestión predial adecuada y éxito en proyectos viales. Además, los Lineamientos de APP del MEF exigen la disponibilidad predial como condición previa para iniciar obras. Bajo el estándar contractual NEC3 Opción F, la liberación predial se exige para evitar riesgos de interferencia.
¿Cómo te ayuda Gestión Predial Integral?
Nuestro servicio abarca todos los aspectos necesarios para una gestión predial completa y eficiente:
- Levantamiento técnico (planos, caracterización y estudios preliminares)
- Valoración y negociación con propietarios, posesionarios o comunidades
- Soporte legal: expropiación, trato directo, acuerdos, contratos
- Coordinación con SUNARP, notarías, municipios y entidades del Estado
- Entrega final del terreno, libre de interferencias y listo para obra
Este acompañamiento integral permite reducir riesgos y acelerar plazos, optimizando rendimiento y conservando la relación con stakeholders.
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